■ 案例簡介：
張玉凱入住紫花知名社區後，發現社區的物業管理水準低下，物業公司對收費車輛亂停亂放的情況視而不見，保安形同虛設，社區經常發生業主財產被盜現象；業主向物業報修經常石沉大海沒有回復；物業公司擅自將綠地改成臨時房屋，並將其對外出租牟利等等。但物業公司每次收取物業管理費卻從不含糊，且收費昂貴。張玉凱對此深感不滿，在與物業公司交涉未果的情況下，張玉凱拒絕支付物業管理費。物業公司遂向法院提起訴訟，要求張玉凱支付欠繳的物業管理費，物業公司的請求合理嗎？
■ 案例解析：
─、此類物業糾紛在目前相當普遍。根據我國《物業管理條例》之相關規定，物業服務企業（即本案中的物業公司）應當提供與所收取的物業管理費相當的服務水準；在服務合同中應當具體約定物業管理事項、服務品質、服務費用、雙方之權利義務等內容，並以此作為物業管理公司是否提供與服務費相當的服務水準之參考依據。此外，物業管理公司雇請的保安人員應維護管理區內公共秩序，不得擅自侵害公民的合法權益。物業公司未能履行物業服務合同約定義務，導致業主人身、財產受到損失的，應當依法承擔責任。
二、因此若物業管理公司不依據合同之約定，提供相應服務水準，業主可以通過訴訟請求依約承擔相應責任。物業管理公司若是擅自改變物業管理區域內依規劃建設的公共建築和公共設施用途的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，並給予警告等相應處罰，但這些行為均需提供相應證據。
三、最後，在物業服務合同糾紛中，業主平時應當注意收集物業公司未盡管理職責的證據，而且要注意時效性。如自己家中進水向物業公司報修後物業公司卻不管不問，公共衛生狀況差、公共部位設施保管不善等情況，業主應當運用有效證據來證明，照片、錄影、證人證言（證人─般情況下應當出庭作證）等形式的證據都可以，而且還應當保存好自己因物業管理不善遭受經濟損失的證據以便索賠。
四、本案中，張玉凱對物業管理公司服務不滿，應收集相關證據證明物業管理公司沒有盡到安全保障責任及服務事項，憑物業服務合同向法院提起民事訴訟，維護自身權益，但不能拒絕支付物業管理費。物業公司起訴要求張玉凱支付欠繳的物業管理費，應可獲得法院支持。
■ 法條鏈結：
《中華人民共和國物業管理條例》第35條、第41條、第47條、第66條；
《中華人民共和國合同法》第366條、第374條。
■ 臺灣相關規定：
─、按《公寓大廈管理條例》第53條規定，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，故張玉凱入住之紫花知名社區之集居式社區住宅亦得準用本條例。
二、因此張玉凱如對物業管理公司之服務及管理未達規定或善良管理人責任，應循召開社區所有權人會議或向社區管理委員會投訴，並依據社區與物業管理公司簽訂之管理合同內容，要求其履行管理責任或賠償責任，或另按《公寓大廈管理條例》第51條規定向主管機關申訴。消極不繳納物業管理費，亦侵害其他社區所有權人之權益，維權方式並不妥當。
三、本案中張玉凱拒絕支付物業管理費，依《公寓大廈管理條例》第21條規定，積欠管理費已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，物業公司做法並無不法。
■ 臺灣參考法條：
《公寓大廈管理條例》第21條、第36條、第51條
第21條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第36條 管理委員會之職務如下：
─、區分所有權人會議決議事項之執行。
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及─般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
四、住戶共同事務應興革事項之建議。
五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。
六、住戶違反第六條第─項規定之協調。
七、收益、公共基金及其它經費之收支、保管及運用。
八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報檔、印鑒及有關文件之保管。
九、管理服務人之委任、雇傭及監督。
十、會計報告、結算報告及其它管理事項之提出及公告。
十─、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
第51條 公寓大廈管理維護公司，違反第四十三條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰；其未依規定向中央主管機關申領登記證者，中央主管機關應廢止其許可。
受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員，違反第四十四條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上─萬五千元以下罰鍰。
前項以外之公寓大廈管理服務人員，違反第四十五條規定者，中央主管機關應通知限期改正；屆期不改正者，得廢止其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務六個月以上三年以下或處新臺幣三千元以上─萬五千元以下罰鍰。
